Mieten und Vermieten von Häusern und Wohnungen
Beim Mieten bzw. der Vermietung von Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien etc. kommt es nicht nur auf die Errichtung des Mietvertrages an. Wir klären auch darüber auf, wie eine Kündigung durch den Mieter bzw. den Vermieter fristgerecht und rechtswirksam erfolgen muss und vertreten Sie bei Mietzins- und Räumungsklagen vor Gericht.
Beim Mieten oder Vermieten kann ein Mietvertrag (und dies wird in der Praxis häufig übersehen) sowohl schriftlich als auch mündlich zustande kommen. Wenn aber das Mietrechtsgesetz (MRG) auf das Mietverhältnis Anwendung findet, ist für die Wirksamkeit bestimmter Vereinbarungen die Schriftform erforderlich. Dies gilt besonders für die Wirksamkeit der Befristung von Mietverhältnissen.
Wir raten daher immer zur Verfassung eines schriftlichen Mietvertrages, der das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter genau bestimmt. Im besten Fall können dadurch sämtliche möglichen Streitpunkte vorab geklärt werden. Dabei lohnt sich die einmalige Investition in die Errichtung eines individuell abgestimmten und aktuellen Mietvertrags vor allem für den Vermieter. Es können dadurch Konflikte während oder nach Ende des Mietverhältnisses verhindert werden. Im Extremfall erspart sich der Vermieter durch einen guten Mietvertrag ein Räumungsverfahren und dem damit zusammenhängenden Zeit- und Kostenaufwand.
Erhaltungspflicht des Vermieters
Ein besonders wichtiges Thema bei der Vertragsgestaltung ist die Erhaltungspflicht des Vermieters bzw. die Überwälzung auf den Mieter. Laut Obersten Gerichtshof (OGH) kann es durch die Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter zu einer gröbliche Benachteiligung kommen. Benachteiligt ist der Mieter immer dann, wenn er durch die Verwendung von Vertragsformblättern einer „völlig unabschätzbaren künftigen Kostenlast“ ausgesetzt ist und dafür keine „sachliche Rechtfertigung“ vorliegt.
Unser Praxistipp ist daher, keinesfalls Vertragsformblätter (also Musterverträge) beim Mieten oder Vermieten zu verwenden sondern vielmehr abweichende Instandhaltungspflichten konkret mit dem Mieter zu besprechen. In der Form können solche Vereinbarungen auch einem Gerichtsverfahren standhalten.
Alternativ empfehlen wir, den Bestandzins (die Miete) direkt um einen möglichen Instandhaltungsbetrag zu erhöhen, da die Höhe des Mietzinses nicht der Inhaltskontrolle unterliegt.
Befristung von Mietverträgen
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) kann nach derzeit geltender Regelung nicht jede Befristung wirksam vereinbart werden. Hier ist besondere Vorsicht geboten, um nicht – versehentlich – ein unbefristetes Mietverhältnis abzuschließen.
So sieht der Gesetzgeber etwa bei Wohnungsmietverträgen eine Mindestfrist von drei Jahren vor. Zur Überprüfung alter Befristungsvereinbarungen muss jedoch immer die jeweils zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltende Regelung geprüft werden.
Achtung: Im Anwendungsbereich des MRG (Teil- und Vollanwendung) ist eine Befristung nur dann wirksam, wenn sie im Vertrag eindeutig und schriftlich vereinbart wird. Schwierigkeiten bei der Eindeutigkeit liegen beispielsweise vor, wenn das Datum des Endtermins und die Dauer der Befristung nicht übereinstimmen. Des weiteren ist darauf zu achten, dass alle (Mit-)Mieter den Vertag unterzeichnen.
Besondere Vorsicht ist bei der Verlängerung von befristeten Verträgen geboten. Der Mietvertrag darf sich nicht „automatisch“ verlängern; bei der Ausübung einer Verlängerungsoption muss wieder ein Endtermin vorgesehen sein. Unzulässig sind demnach Mietverträge, bei denen sich der Vertrag automatisch um einen gewissen befristeten Zeitraum verlängert, wenn er nicht ausdrücklich gekündigt wird!
Ein bekanntes Problem aus der Praxis besteht darin, dass Mietverträge nicht schriftlich geschlossen werden, sondern beispielsweise mündlich und der Vertragsschluss per Video aufgezeichnet wird. Das geschieht meist, um die Gebührenpflicht für schriftliche Mietverträge zu umgehen. Im schlimmsten Fall kann durch eine solche Vorgehensweise aber eine vereinbarte Befristung als unwirksam erachtet werden und der Vermieter ist in Konsequenz mit einem unbefristeten Mietverhältnis konfrontiert.
Wichtig: Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu, auch einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit zu kündigen. Dies nach Ablauf zumindest eines Jahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Im Ergebnis kann daher der Mieter den Mietvertrag erstmals nach 16 Monaten beenden.
Beendigung des Mietverhältnisses
Es gibt zwei unterschiedliche Arten, einen Mietvertrag zu beenden: die Auflösung des Mietvertrags und die Aufkündigung.
Die Aufkündigung erfolgt ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, ist aber an Termine und Fristen gebunden.
Die Auflösung erfolgt ohne Fristsetzung und Einhaltung eines Termins, ist aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.
Ob eine Aufkündigung oder eine Auflösung in Frage kommt, sollte vor Vertragskündigung geprüft werden. Wir beraten Sie diesbezüglich gerne, um die für Sie optimale Vorgehensweise zu finden.
So liegt etwa aus Sicht des Vermieters bei Zahlungsrückständen des Mieters ein Vorteil in der gerichtlichen Aufkündigung des Mietverhältnisses. Anders als bei der Auflösung des Mietvertrages und Durchsetzung durch eine Mietzins- und Räumungsklage kann so nämlich der gerichtliche Übergabsbefehl – wenn keine Einwendungen erhoben werden – sofort im Exekutionsverfahren durch Räumungsexekution durchgesetzt werden.
Auch der Bestandschutz (Kündigungsbeschränkungen) als Mieterschutz im Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist immer genau zu prüfen.
