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Mieten und Vermieten von Häusern und Wohnungen

Beim Mieten bzw. der Vermietung von Wohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien etc. kommt es nicht nur auf die Errichtung des Mietvertrages an. Wir klären auch darüber auf, wie eine Kündigung durch den Mieter bzw. den Vermieter fristgerecht und rechtswirksam erfolgen muss und vertreten Sie bei Mietzins- und Räumungsklagen vor Gericht.

Beim Mieten oder Vermieten kann ein Mietvertrag (und dies wird in der Praxis häufig übersehen) sowohl schriftlich als auch mündlich zustande kommen. Wenn aber das Mietrechtsgesetz (MRG) auf das Mietverhältnis Anwendung findet, ist für die Wirksamkeit bestimmter Vereinbarungen die Schriftform erforderlich. Dies gilt besonders für die Wirksamkeit der Befristung von Mietverhältnissen.

Wir raten daher immer zur Verfassung eines schriftlichen Mietvertrages, der das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter genau bestimmt. Im besten Fall können dadurch sämtliche möglichen Streitpunkte vorab geklärt werden. Dabei lohnt sich die einmalige Investition in die Errichtung eines individuell abgestimmten und aktuellen Mietvertrags vor allem für den Vermieter. Es können dadurch Konflikte während oder nach Ende des Mietverhältnisses verhindert werden. Im Extremfall erspart sich der Vermieter durch einen guten Mietvertrag ein Räumungsverfahren und dem damit zusammenhängenden Zeit- und Kostenaufwand.

Erhaltungspflicht des Vermieters

Ein besonders wichtiges Thema bei der Vertragsgestaltung ist die Erhaltungspflicht des Vermieters bzw. die Überwälzung auf den Mieter. Laut Obersten Gerichtshof (OGH) kann es durch die Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter zu einer gröbliche Benachteiligung kommen. Benachteiligt ist der Mieter immer dann, wenn er durch die Verwendung von Vertragsformblättern einer „völlig unabschätzbaren künftigen Kostenlast“ ausgesetzt ist und dafür keine „sachliche Rechtfertigung“ vorliegt.

Unser Praxistipp ist daher, keinesfalls Vertragsformblätter (also Musterverträge) beim Mieten oder Vermieten zu verwenden sondern vielmehr abweichende Instandhaltungspflichten konkret mit dem Mieter zu besprechen. In der Form können solche Vereinbarungen auch einem Gerichtsverfahren standhalten.

Alternativ empfehlen wir, den Bestandzins (die Miete) direkt um einen möglichen Instandhaltungs­betrag zu erhöhen, da die Höhe des Mietzinses nicht der Inhaltskontrolle unterliegt.

Befristung von Mietverträgen

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) kann nach derzeit geltender Regelung nicht jede Befristung wirksam vereinbart werden. Hier ist besondere Vorsicht geboten, um nicht – versehentlich – ein unbefristetes Mietverhältnis abzuschließen.

So sieht der Gesetzgeber etwa bei Wohnungsmietverträgen eine Mindestfrist von drei Jahren vor. Zur Überprüfung alter Befristungsvereinbarungen muss jedoch immer die jeweils zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltende Regelung geprüft werden.

Achtung: Im Anwendungsbereich des MRG (Teil- und Vollanwendung) ist eine Befristung nur dann wirksam, wenn sie im Vertrag eindeutig und schriftlich vereinbart wird. Schwierigkeiten bei der Eindeutigkeit liegen beispielsweise vor, wenn das Datum des Endtermins und die Dauer der Befristung nicht übereinstimmen. Des weiteren ist darauf zu achten, dass alle (Mit-)Mieter den Vertag unterzeichnen.

Besondere Vorsicht ist bei der Verlängerung von befristeten Verträgen geboten. Der Mietvertrag darf sich nicht „automatisch“ verlängern; bei der Ausübung einer Verlängerungsoption muss wieder ein Endtermin vorgesehen sein. Unzulässig sind demnach Mietverträge, bei denen sich der Vertrag automatisch um einen gewissen befristeten Zeitraum verlängert, wenn er nicht ausdrücklich gekündigt wird!

Ein bekanntes Problem aus der Praxis besteht darin, dass Mietverträge nicht schriftlich geschlossen werden, sondern beispielsweise mündlich und der Vertragsschluss per Video aufgezeichnet wird. Das geschieht meist, um die Gebührenpflicht für schriftliche Mietverträge zu umgehen. Im schlimmsten Fall kann durch eine solche Vorgehensweise aber eine vereinbarte Befristung als unwirksam erachtet werden und der Vermieter ist in Konsequenz mit einem unbefristeten Mietverhältnis konfrontiert.

Wichtig: Dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu, auch einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit zu kündigen. Dies nach Ablauf zumindest eines Jahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Im Ergebnis kann daher der Mieter den Mietvertrag erstmals nach 16 Monaten beenden.

Beendigung des Mietverhältnisses

Es gibt zwei unterschiedliche Arten, einen Mietvertrag zu beenden: die Auflösung des Mietvertrags und die Aufkündigung.

Die Aufkündigung erfolgt ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, ist aber an Termine und Fristen gebunden.

Die Auflösung erfolgt ohne Fristsetzung und Einhaltung eines Termins, ist aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.

Ob eine Aufkündigung oder eine Auflösung in Frage kommt, sollte vor Vertragskündigung geprüft werden. Wir beraten Sie diesbezüglich gerne, um die für Sie optimale Vorgehensweise zu finden.

So liegt etwa aus Sicht des Vermieters bei Zahlungsrückständen des Mieters ein Vorteil in der gerichtlichen Aufkündigung des Mietverhältnisses. Anders als bei der Auflösung des Mietvertrages und Durchsetzung durch eine Mietzins- und Räumungsklage kann so nämlich der gerichtliche Übergabsbefehl – wenn keine Einwendungen erhoben werden – sofort im Exekutionsverfahren durch Räumungsexekution durchgesetzt werden.

Auch der Bestandschutz (Kündigungsbeschränkungen) als Mieterschutz im Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist immer genau zu prüfen.

Nutzen Sie die Möglichkeit für eine unverbindliche Erstberatung und sichern Sie sich noch heute einen Termin per Telefon, E-Mail, SMS oder WhatsApp.

Spezialgebiete unserer Rechtsanwaltskanzlei in Salzburg

Feedback

Helmut SchmeikalHelmut Schmeikal
07:56 25 Oct 22
Mein Erstgespräch mit Herrn Mag. Koman war ausgezeichnet. Er hat mir ruhig und kompetent meine Situation erklärt. Ich werde ihn in zukünftigen rechtlichen Angelegenheiten auf jeden Fall kontaktieren.
Fatma CinarFatma Cinar
17:01 19 Oct 22
Herr Koman ist ein sehr kompetenter Anwalt. Er nimmt sich Zeit für seine Kunden. Herr Koman ist auch sehr bemüht und verständnisvoll. Ich kann ihn nur weiterempfehlen.
DoroDoro
16:52 06 Oct 22
Herr Mag Koman konnte mich zwar nicht als neuen Mandanten aufnehmen, da er sehr ausgebucht ist derzeit, hat mir aber spontan am Telefon weitergeholfen: er beantwortete mir sehr kompetent und sympathisch meine wichtigsten Fragen zum Erb/Familienrecht am Telefon. Er konnte mir dadurch einige Sorgen zerstreuen, worüber ist sehr dankbar bin.Sollte ich noch einmal Rechtsberatung benötigen würde ich mich sofort wieder an Herrn Koman wenden in der Hoffnung, dass er dann wieder Kapazitäten für neue Mandanten hat. Vielen Dank!
C. E.C. E.
14:34 08 Aug 22
Ich kann mich den positiven Bewertungen einfach nur anschließen. Herr Mag. Koman ist professionell und nimmt sich selbst am Samstag per WhatsApp (wie auf seiner Homepage angegeben) Zeit und antwortet. Damit habe ich nicht gerechnet und es auch ehrlich gesagt nicht erwartet, da man für die Korrespondenz Öffnungszeiten angegeben hat.Beim darauffolgenden Telefonat am Montag war Herr Mag. Koman sehr sympathisch und sachkundig. Er hat in wenigen Worten mein Anliegen beantworten können und zwar so, dass ich das ohne Nachfragen verstehe.Ich kann Herrn Mag. Koman empfehlen und werde ihn als meinen Anwalt künftig öfter kontaktieren bzw. beauftragen.Herzliche Grüße
Sarah-Anna SadjakSarah-Anna Sadjak
11:30 09 Jun 22
Herr Koman nimmt sich Zeit für seine Klienten und berät professionell und sachkundig. In meinem Fall konnte alles in einem Erstgespräch geklärt werden.Auch die Terminvereinbarung ging schnell und unkompliziert.Ein kompetenter Rechtsanwalt, der seinen Klienten mit Know-how und Professionalität zur Seite steht. Sehr empfehlenswert und - meines Erachtens - bester Ansprechpartner für rechtliche Gelegenheiten im Raum Salzburg Stadt.
Torsten FürbringerTorsten Fürbringer
07:52 26 Apr 22
Herr RA Koman hat mich in meinem Anliegen sehr gut und kompetent beraten und ich konnte mein Anliegen direkt klären. Sehr empfehlenswert.
N.BN.B
08:42 14 Feb 22
Ich kann Herrn Mag. Johannes Koman nur allerwärmstens empfehlen. Er punktet sowohl mit Expertise als auch mit sehr viel Feingefühl! Mag. Koman konnte mir mit meinem Anliegen sehr rasch weiterhelfen.
Sepp HintermaierSepp Hintermaier
11:53 19 Jan 22
Sehr hilfsbereit, bezüglich einer Strafverfügung wegen Besitzstörung.
Pascal SchaeferPascal Schaefer
10:27 16 Dec 21
Super freundliche Beratung, bei welcher deutlich und professionell dargelegt wurde, welche Chancen und Handlungsmöglickeiten es gibt.
Elisabeth RalserElisabeth Ralser
06:50 15 Dec 21
Herr Koman hat mir absolut kompetent und schnell geholfen, ohne die Kostenspirale unnötig in die Höhe zu schrauben. Leider gibt es, wie ich in diesem Fall erfahren musste auch sehr unseriöse Anwälte. Herr Koman gehört da mit Sicherheit NICHT dazu!!!Besten Dank nochmal für Ihre Bemühungen und freundliche Unterstützung!
Karin BachleitnerKarin Bachleitner
06:21 30 Apr 21
Ich habe Herrn Koman in einer nicht einfachen Angelegenheit beauftragt, nachdem ich von einer anderen Rechtsvertretung enorm unkompetent und mit völlig überzogenem Honorar abgefertigt wurde. Sowohl Herr Koman als auch seine Mitarbeiter waren von Anfang an höchst professionell und vor allem sehr menschlich in Ihrer gesamten Beratung. Schnelle Terminvereinbarung, umgehende Rückmeldungen und gut recherchierte und fachlich kompetente Begleitung während der gesamten Abwicklung. Das Preis - Leistungsverhältnis äußerst fair. Sollte ich je wieder eine Rechtsberatung benötigen, kommt für mich nur noch Herr Koman in Frage.
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